Quels sont les risques de la loi Pinel ?

En répondant à certains critères, un logement est admissible à la loi Pinel. Malgré l’engouement de l’investisseur pour une déduction fiscale, il faut prêter attention à certains risques. Il est nécessaire de ne pas oublier que c’est un investissement immobilier. Il est donc confronté aux mêmes dangers.

Choisir un mauvais emplacement

Les zones concernées par la loi Pinel sont scindées en 5 catégories. Il existe le A, A bis, B1, B2 et C. Cependant, les deux dernières zones ne sont plus éligibles à une défiscalisation. Pour le secteur A bis, le marché de l’immobilier est considéré comme actif. En d’autres termes, les demandes sont plus élevées que les habitations mises en locations. Une situation similaire est observée dans quelques agglomérations de A et B1. Pourtant, certaines communes sont loin d’être privilégiées par les loueurs. En effet, elles sont par exemple trop éloignées de la ville. Cela aura son impact au moment de revendre le bien. Il est donc légitime d’analyser le besoin en immobilier auprès de la localisation avant de signer un achat.

Trouver un locataire

Quand de nombreux logements sont proposés sur le marché à proximité de l’emplacement, il est préférable de renoncer au dispositif. L’investisseur disposera de 30 mois à compter de la déclaration du chantier. Le retard de livraison peut d’ailleurs être évoqué parmi les périls éventuels dont le bailleur fera face. Une fois la résidence bâtie, il devra trouver un locataire potentiel dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux. Cela suppose parfois un investissement à perte. En principe, tout dépendra de la présence des zones d’habitation aux alentours. Les travailleurs sont d’autant plus exigeants quant aux moyens de transport proches. Exemple, le métro, bus…

Un problème d’endettement

Pour acquérir un bien immobilier, un futur loueur est amené dans la majorité des cas à effectuer un prêt auprès d’un organisme financier. Plusieurs facteurs seront à prendre en compte. D’abord, l’estimation du montant perçue est calculée en fonction du loyer et de la déduction fiscale. Il faut ensuite entamer une comparaison entre le montant avec la somme à engager dans le dispositif. Une différence apparente sera visible. Il s’agit de l’apport personnel. Un autre élément appelé différé d’amortissement aura son importance. Il est nécessaire de définir différé totale pour éviter le remboursement de la capitale empruntée et des intérêts en pleine construction. À noter que le paiement de l’assurance est obligatoire.

La durée d’engagement

L’investisseur doit s’engager à louer son bien pendant 6, 9 et 12 ans. Pour ce faire, il va déclarer son intention dans le formulaire 2044 EB. Il ne pourra pas se raviser durant la durée du contrat. De ce fait, il ne récupèrera pas son logement pour en faire son habitation principale. Il doit alors prendre en considération quelques points-clés comme son âge et le nombre de ses propriétés. En effet, une personne âgée de la cinquantaine aura besoin d’y vivre par exemple après sa retraite. Dans le cas contraire, il va de nouveau devenir locataire surtout en disposant d’une seule demeure. Il est donc judicieux de proposer le bien pour 6 ans. À la fin de ce délai, il sera envisageable d’aviser 3 ou 6 années supplémentaires.

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