Comment calculer un loyer en loi Pinel ?

Vous souhaitez faire un investissement en profitant des avantages de la loi Pinel ? La réussite de ce projet immobilier repose sur une bonne compréhension de ce dispositif. Parmi les caractéristiques à voir, il y a le prix de la location. La question étant : « comment calculer le loyer ? ».

Le calcul d’un loyer plafond Pinel

Pour savoir à combien on peut louer un bien immobilier, il faut connaitre le loyer plafond Pinel. Il s’agit du prix maximum du loyer que vous pouvez proposer en prenant en compte les caractéristiques du bien et de la zone géographique. Pour calculer le « loyer plafond Pinel », il faut appliquer la formule suivante : « Surface Utile x Coefficient Pinel x Barême Pinel ».

La surface utile Pinel correspond à la surface habitable d’un logement à laquelle il faut ajouter les surfaces annexes (moitié) majorées à 8 m². Dans la catégorie des surfaces annexes, on peut inclure la cave, la terrasse et le balcon. À noter que le parking ne fait pas partie des surfaces annexes.

Le Coefficient multiplicateur Pinel correspond au potentiel de multiplication du prix du loyer d’un logement. Par exemple si le coefficient d’un logement est de « 1,2, », le prix du loyer peut être multiplié par ce nombre. Pour le calculer, il faut appliquer formule suivante : « (19/Surface Utile) + 0,7 ». Le coefficient est plafonné à 1,2.

Le plafond du loyer par zones géographiques

Le marché immobilier ne propose pas les mêmes prix de location. Chaque zone géographique possède un plafond du loyer qui lui est propre. Il y a en tout 5 zones géographiques qui délimitent le marché immobilier en France, à savoir : Zone A Bis, Zone A, Zone B1, Zone B2 et Zone C. La zone A Bis est celle qui est le plafond le plus haut et les zones B2 et C sont celles qui le plafond le plus bas. Ainsi, il est crucial de déterminer le plafond du loyer de sa zone pour établir le prix de la location adapté. Chaque année, le barème de prix du loyer par m2 est révisé par le gouvernement.

Pour l’année 2020, voici le barème Pinel :

  • Zone A Bis : 17,43 €/m²
  • Zone A : 12,95 €/m²
  • Zone B1 : 10,44 €/m²
  • Zone B2 et C : 9,07 €/m²

Les ressources des locataires

En théorie, peu importe le nombre de locataires, cela n’a pas d’incidence sur le prix du loyer d’un logement. Toutefois, pour bénéficier de la défiscalisation proposée par la loi Pinel, le propriétaire doit prendre en compte les ressources des locataires. De ce fait, vous devez fixer le prix du loyer en tenant compte des revenus annuels de foyer ou ménage. En fonction de l’effectif du foyer et de la zone géographique, il y a un plafond de revenus annuels différents. Dans le cas d’une personne seule qui loue un logement, le plafond du revenu annuel de 2020 est de 38 236 € en zone A Bis et de 31 352 € en zone B1. Il faut compter +  13 421 € en zone A Bis et + 8 990 € en Zone B pour une personne à charge supplémentaire.

Vidéo : La Minute Immo #9 Pinel : comment fixer son loyer ?