De nombreux investisseurs locatifs pensent pouvoir réaliser de fortes marges dans le cadre de la loi Pinel. Mais certaines études prouvent que cette incitation fiscale est moins intéressante qu’il n’y paraît. Pour résumer, voici quelques raisons pour lesquelles investir dans le Pinel n’est pas aussi intéressant.
La valeur immobilière des biens neufs est trop élevée
Le prix de vente des nouveaux biens immobiliers est de 20 à 30 % plus élevé que celui des biens anciens. Il en a toujours été ainsi depuis l’introduction des régimes d’exonération de l’impôt foncier. Pourquoi cette différence ? Séduits par la perspective d’une réduction d’impôt intéressante, les clients se montrent enclins à tout faire pour acquérir les biens immobiliers. Les promoteurs immobiliers saisissent pour leur part cette opportunité pour majorer leurs bénéfices.
Pourtant, il est possible d’investir dans l’immobilier de manière avantageuse en optant pour l’ancien. Celui-ci est moins coûteux et permet en outre de déduire le coût des travaux sur la base de l’imposition. Il offre en outre, puisqu’il dispose déjà de revenus locatifs par rapport à la demande, un loyer identique ou même supérieur à celui d’un logement neuf, lequel est en fin de compte approximativement égal à celui d’une loi Pinel.
Le fait d’acquérir un bien immobilier à un prix bien supérieur à sa valeur normale réduit de surcroît la possibilité d’obtenir rapidement un retour sur investissement. Si vous souhaitez mieux comprendre les enjeux d’une décision de ce type, réalisez une simulation de la loi Pinel 2019 (https://www.loimesard-gouv.com/loi-pinel.php).
Un logement bénéficiant du label Pinel implique un risque locatif
Le principe sur lequel repose un investissement locatif consiste à trouver un nouveau locataire. Cela peut sembler simple sur le papier, mais les choses sont parfois bien différentes sur le terrain. En réalité, beaucoup de logements sous la loi Pinel rencontrent des difficultés pour trouver des locataires. Cette réalité est due au fait que le nombre de constructions dans des quartiers éligibles à cette loi augmente constamment et se traduit par une concurrence plus importante d’offres de location. Pour cette raison, les propriétaires sont souvent obligés de baisser leur loyer pour bénéficier d’une meilleure visibilité. Dans certains cas, les logements peuvent demeurer inoccupés pendant plusieurs mois, entraînant ainsi une baisse considérable des revenus locatifs.
En pareille situation, les montants déduits risquent d’être réclamés à l’investisseur si la période d’inoccupation du logement est trop longue. Il est vrai que certains secteurs éligibles à la loi Pinel ont subi un déclassement en 2018 afin de résoudre ce problème. Il faut toutefois vérifier si ces secteurs ont réellement une demande de location supérieure à l’offre. Quoi qu’il en soit, les investisseurs sans numéraire, qui comptent sur le crédit pour amortir leurs emprunts, restent particulièrement exposés au risque.
Les propriétés neuves sont moins rentables
Afin de convaincre l’acheteur, les promoteurs immobiliers ont souvent recours à des techniques permettant de gonfler artificiellement la rentabilité d’un projet immobilier en ne montrant que le rendement brut du placement. Cependant, pour que cette variable soit pertinente, elle doit être réduite des coûts et dépenses liés à la reprise et la possession du bien immobilier. Cette variable est en effet le montant de la location, variant de 6 à 12 ans.
De fait, si la loi Pinel est supposée promouvoir l’accès au logement moyen par des plafonds de loyers inférieurs de 20 % au prix du marché, ce seuil est fréquemment dépassé par les loyers. Un locataire souhaitant vivre dans un logement neuf est peu disposé à payer 10 ou 20 % de plus que le prix normal des logements de la même catégorie. Ainsi, le plafond du Pinel à Marseille est fixé à 12,50 € par mètre carré. Pourtant, la moyenne des loyers du marché atteint à peine 11,20 €. La rentabilité du bien est ainsi mise à mal.
Dans un tel contexte, si le loyer moyen est d’environ 550 € sur le marché, alors qu’il est de 615 € pour un Pinel, un appartement de 50 min 2 s à 5530 € le m2 rapportera seulement 2,4 %, par rapport aux 3, 4 % pour l’ancien. Le plus grave, c’est qu’au terme du programme d’allégement fiscal, le bénéficiaire du programme Pinel devra vendre sa propriété, désormais ancienne. Il est donc probable que le prix de revente soit inférieur au prix d’achat initial, représentant ainsi une perte dans le cas où les économies d’impôt ne dépassent pas cette différence.
